Editorial nº 10

Estimular la oferta o la demanda

Parece lógica la estrategia de comunicación del sector inmobiliario a nivel generalizado, en los últimos meses, de lanzar un mensaje explicando que la situación es la prevista y estamos ante una progresiva normalización del sector y todo va bien. Digamos que cuanto más se están frenando las ventas, más grandes son los titulares con este mensaje. De forma paralela, es curioso ver como, desde los mismos medios, se lanzan S.O.S. pidiendo auxilio a las Administraciones para que animen a la demanda como sea para se mantengan a flote sus ventas de viviendas e incluso los precios tan desorbitados que tienen actualmente. Pero lo más interesante es que quienes ahora piden esta ayuda salvadora a papá Estado y a mamá Autonomía, hace apenas uno o dos años no querían que la Administración interviniese en nada y menos que regulase el mercado para frenar la euforia de la que entonces se disfrutaba. Había que dejar que el mercado actuara, como dicen los principios del libre mercado.
Echando la vista atrás, hace dos y tres años se justificaba que los precios crecieran porque había demanda dispuesta a pagarlos y que habría una moderación consistente en un crecimiento de los precios cada año del 4-6%. Como es lógico, del 15-17% de hace un par de años, hemos pasado al 5-6% en 2007 y las grandes consultoras y financieras a nivel internacional ya pronostican una reducción de precios generalizada en España para 2008.
Y es que el ansia de producir y vender todo tan rápidamente por parte del sector inmobiliario durante estos años junto al fomento y permisibilidad del crecimiento desmesurado de las ciudades por parte de las autoridades responsables en urbanismo y vivienda, principalmente las de ámbito local, ha acabado creando un escenario de empacho generalizado de la demanda, que ha desaparecido casi por completo. Es decir, quien quería vivienda para invertir ya lo ha hecho y ahora ya no resulta rentable y quien la necesita para vivir no puede pagarla.
En lugar de alentar a la demanda de compra, más bien al contrario, habría que alentar la oferta a precios más racionales, si es preciso, bajo el mismo sistema de libre mercado que los infló, para que actúe desinflándolos lo necesario ante la grandísima cantidad de oferta nueva y de segunda mano existente hasta que la demanda responda. La oferta ahora debería enfocar su estrategia a dar mucho más valor añadido: mejores acabados, equipamiento, publicidad para la venta y, sobretodo, reconsiderar los precios.
Sobre las medidas del Gobierno para fomento del alquiler recientemente anunciadas por la ministra de Vivienda, Carme Chacón, que entrarán en vigor con el año nuevo, todas ellas se están recibiendo muy bien por la opinión pública y también por el sector inmobiliario, ya que principalmente incentivan la demanda.
Pero, a día de hoy, faltan dos asuntos por aclararse. En primer lugar, la gestión. Qué deben hacer los aspirantes a las ayudas, cuándo las empiezan a recibir de forma efectiva y a qué ventanilla deben dirigirse. El otro punto importante es saber cómo se va a controlar el aumento del precio del alquiler. La oferta, que son los propietarios, aparte de los incentivos económicos directos, está recibiendo desde ya el deseado estímulo a la demanda. Y desde ya, ese estímulo se está utilizando para subir el precio de los alquileres en lugar de, como se pretende, aumentar la oferta de forma considerable.
Para evitar que las medidas tengan el efecto contrario al deseado, es necesario actuar sobre la oferta, aunque guste menos a ésta. Las medidas de Chacón deberían incluir algún límite en el precio del alquiler, al igual que se hace con la edad y salario de los inquilinos, bien por metro cuadrado de superficie o bien creando unos precios máximos por tramos de superficie, que figure en el contrato de aquellos propietarios e inquilinos que quieran recibir sus respectivas ayudas. Así, los inquilinos que cumplan los requisitos buscarán los pisos con estas características y los propietarios no crearán inflación ni se aprovecharán de la parte contratante más débil, resultando al final los únicos realmente beneficiados.
Antes de que sea tarde, este nuevo marco de medidas generales que establece el Gobierno central puede y debe ser bien complementado, por el propio Ministerio de Vivienda y por la Junta de Castilla y León, ya que son los gobiernos autonómicos los que tienen las competencias y responsabilidades de desarrollar las políticas de vivienda en su territorio

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